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    2020年土地市場“暖冬”開局:誰在積極賣地與拿地
    更新時間:2020-1-10 閱讀:95 次 

    土地不落幕。

      2020年土地市場,以“暖冬”開局。

      1月2日,杭州土地市場迎來新年第一拍,攬金34.76億元,集中出讓3宗地塊,總起價28.26億元。其中余杭區2宗商住地,均以23%以上較高溢價率成交,其中一宗被新希望以封頂價摘得;臨平新城一宗租賃住房用地,底價成交。

      這一日,上海出讓3宗土地,攬金114億元。

      盡管2019年土地市場呈現前暖后冷的現象,但這不妨礙重點城市土地出讓金創下新高。機構數據顯示,2019年,50大城市合計賣地收入4.41萬億元,同比上漲幅度達19.33%。其中,杭州賣地金額邁入2600億元大關,成為“賣地之王”。

      在2019年最后一天,南京一口氣賣出12宗地,攬金107億元,成都3宗地塊收金77.22億元。

      但三四線城市土地市場則持續低迷,流拍量高增。

      對于房企而言,拿地能力被視為關乎其存亡的核心競爭力。中國房地產報記者統計發現,2019年頭部房企拿地勢頭持續強勁,碧桂園、萬科、融創中國、保利發展,連續三年位列拿地金額榜單前四,但拿地金額同比均下降。中海地產、綠城中國、中國金茂等則重回積極拿地行列。

      2019年土地市場殺出幾匹黑馬——大華集團、金輝集團、融信集團、弘陽地產等,拿地擴張表現得尤為激進。

      值得注意的是,受政策調控及土地出讓條件限制影響,各大房企拿地態度更趨理性,收并購拿地正在成為房企新拓市場的主要手段。

      多位業內專家均認為,2020年房企拿地將繼續保持審慎態度,一二線城市優質地塊仍然搶手,同時市場將加速進入“大魚吃大魚”的并購時代。

      “以銷定投”謹慎拿地

      2019年,房地產行業經歷了大變局。一方面,房價下降城市數量和下降速度均超過2018年;另一方面,行業整體規模增速較前兩年顯著放緩,新增千億房企數量明顯下降。

      克而瑞數據顯示,2019年共計161家房企躋身百億軍團,銷售額增速均值為21.3%;千億軍團擴容至34家,僅比2018年新增4家。2018年銷售規模突破1000億元大關的房企達30家,其中,新增13家。

      在銷售行情下行壓力下,疊加融資環境收緊,房企拿地態度總體更趨理性。中國房地產報記者根據克而瑞發布的房企拿地數據統計發現,2019年新增土地價值(包括招拍掛及收并購拿地)30強房企中,拿地金額同比下滑者達14家,約占一半。30強房企2019年新增土地總價值約2.4萬億元,較2018年同比下滑8.51%。

      新增土地價值5強房企分別是碧桂園、萬科、融創中國、保利發展、中海地產。

      其中,除中海地產新增土地價值同比增加22.73%,超越中國恒大躋身5強榜以外,其余四家房企新增土地價值均同比下滑。

      碧桂園2019年新增土地價值2256.3億元,同比下滑28.36%;萬科、融創中國、保利發展新增土地價值分別同比下滑16.73%、24.2%、22.89%。2019年這四家龍頭房企拿地銷售比分別為:0.29、0.36、0.28、0.3。

      而據中指院測算,2019年銷售額TOP100企業拿地銷售比均值為0.22,較2018年同期下降約0.1。

      其中1000億元~5000億元房企拿地銷售比均值為0.22,較2018年同期下降約0.12。

      2019年新增土地價值超千億元的房企還有華潤置地、綠地控股(600606,股吧)、龍湖集團, 三者中僅綠地控股新增土地價值同比增長18%,其余兩家新增土地均在收縮。

      值得注意的是,中國恒大2019年新增土地面積2327.9萬平方米,排在行業第6名,同比下滑67%;新增土地價值515.4億元,同比下滑55.77%,行業排名從第6名滑至19名。2019年中國恒大拿地銷售比僅有0.08,2018年這一比值為0.21。不過,中國恒大2019年新增土地單價僅2214元/平方米,比擅拿低價地的碧桂園還低了每平方米近千元。

      在中國恒大2019年中期業績發布會上,中國恒大董事局副主席、總裁夏海鈞說,恒大目前的拿地方式以并購為主,在全國拿的項目中,有200多個通過并購獲得。恒大轉變拿地方式的原因包括:堅決執行國家的房地產調控政策,不通過舉牌推高地價、樓價;并購中小企業,既得到便宜的土地,又有效化解金融風險。

      在拿地30強房企中,遠洋集團土地儲備收縮幅度最大。數據顯示,遠洋集團2019年新增土地價值僅135億元,相比2018年的610.7億元下滑了7.89%;2019年新增土地面積225.8億元,同比下滑69%。

      此外,旭輝集團2019年新增土地價值615.6億元,同比下滑39.62%;

      正榮集團新增土地價值同比下滑40.99%。

      激進拿地者

      大華金輝綠城等

      雖然主流房企紛紛縮減在土地投資上的支出,但急于彎道超車和上位的房企們仍不得不依靠拿地擴張來競逐規模。

      據中國房地產報記者統計,2019年拿地勢頭迅猛的房企代表有大華集團、金輝集團、弘陽地產、新希望地產、綠城中國、濱江集團(002244,股吧)、融信集團等。

      數據顯示,2019年大華集團實現銷售額347.6億元,在百強銷售榜中排78名;但其新增土地價值339.4億元,排在行業第25名,拿地值同比增長2.54倍。2019年大華集團的拿地銷售比為0.98。而據研究機構測算,2019年銷售額TOP100企業拿地銷售比均值為0.22,較2018年同期下降約0.1。

      出身于上海的大華集團,近年來公司全國化甚至全球化擴張進程都在提速。以云南為例,大華集團自2017年進入以來,拿地已超過3000畝;2018年,大華集團全新進駐廣州、惠州、徐州、昆明、大理、德州等地;2019年,大華集團首進大連、蘇州等地。早在2007年大華集團就在籌謀上市,但一直未成功。而擴張太快,導致其債臺高筑。

      第二名擴張兇猛者為金輝集團。

      2019年,金輝新增土地價值307.9億元,同比增長1.99倍,其2019年銷售額為888.6億元,拿地銷售比達0.35。

      此外,弘陽地產2019年新增土地價值308.6億元,同比增長93%,拿地銷售比為0.47;

      新希望地產新增土地價值407.9億元,同比增長40%,拿地銷售比達0.55,相比于銷售速度,兩家房企的拿地擴張速度均過快。

      老牌浙系房企綠城中國、濱江集團,則開始了追趕步伐。2019年綠城中國新增土地價值884億元,同比增長52.94%,銷售額1353.6億元,拿地銷售比為0.65;濱江集團新增土地價值同比增長43%,拿地銷售比為0.45。

      相比之下,融信集團2019年新增土地價值同比增長111%,不過相比起銷售額,拿地銷售比為0.22,處于均值范圍內。

      與此同時,這些擴張型房企面臨的高周轉壓力、負債率走高、融資成本攀升等問題也日漸凸顯。

      土地市場加速分化

      城市間土地市場愈發分化,冷熱不均。

      2019年12月31日,天津武清一宗商住地終于以底價8.83億元賣了出去,競得者為央企中建一局集團。

      此地塊于2019年7月29日首次掛牌,歷經停牌、二次掛牌并下調地價1.09億元、無限延期,并于12月27日收到第一份有效競買報價單,掛牌出讓經歷相當坎坷。

      2019年的土地市場呈現了一種涇渭分明的態勢:

      一邊是火,一邊是冰。

      易居數據顯示, 2019年全年,40個典型城市的土地出讓金收入2.86萬億元,賣地金額同比增長18.6%。前五名分別為杭州、上海、廣州、北京和南京,土地出讓金總額分別為2646.4億元、1794.2億元、1694.6億元、1672.1億元和1626.8億元。其中,南京土地出讓金同比增速較大,達到79.8%;杭州土地出讓金最多,并且遠超第二名上海,說明土地出讓收入對地方政府財政收入貢獻度很大。

      2019年,50城中有10個城市土地出讓金超千億,其中,洛陽、長春、寧波等城市出讓金同比增速很高,分別達到173.3%、105.2%和97.4%,主要是因為這幾個城市2019年房地產市場較火熱,土地市場供求兩旺。

      同時,2019年流拍增多、市場低溫運行,亦成為常態。據諸葛找房觀察,2019年一二線城市土地成交規模同比分別上漲4.21%、9.05%;三四線城市土地成交規模則同比下跌6.71%,這是自2017年以來的首次下跌。不過,在一二線熱點城市供地有限的情況下,部分經濟基本面表現良好的三四線城市仍然受到房企青睞。

      土地流拍表現不一。上海、杭州、南京等熱點一二線城市地塊受到熱搶,流拍較少;而像金華、嘉興、合肥等熱度一般的城市則流拍嚴重。此外,中西部地區一些城市流拍率較高,如鄂州、張掖流拍率分別達到28.57%、27.78%,平頂山市流拍率達到21.43%。

      長三角區域一直是房企們的必爭之地。2019年政府工作報告中提出,將長三角區域一體化發展上升為國家戰略。作為“一帶一路”和長江經濟帶的重要交匯點,一體化發展的大概念出臺。這意味著,長三角區域未來仍將是房企搶占的重要區位。同時,粵港澳大灣區規劃出臺,亦對整個區域房地產市場帶來新的活力和生機。

      研究機構土地云事業部副總經理劉韌堅表示,2020年土地市場將延續分化趨勢。一線城市依然會維持比較穩定,或略有收縮。二線城市則可能會有較強爆發,三四五線城市或略有萎縮。

      諸葛找房預判,受政策及資金面影響,2020年房企拿地熱情不高,土地市場將延續低溫態勢。部分優質城市、優質地塊仍搶奪激烈,如上海、杭州、南京等長三角熱點城市優質地塊仍然搶手,而一些經濟基本面較差以及區位偏僻、出讓條件嚴苛的地塊則無人問津。三四線城市土地市場將逐漸轉冷,房企加速撤離。

     
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